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 Les contrats portant sur les immeubles 1ère partie

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Mohamed Lamine
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MessageSujet: Les contrats portant sur les immeubles 1ère partie   Les contrats portant sur les immeubles 1ère partie EmptyLun 8 Jan - 15:50

HALIT Kamal / TRAORE Mohamed Lamine

SEMINAIRE DE DROIT DES CONTRATS INTERNATIONAUX

Exposé : les contrats portant sur les immeubles

I. La détermination de la loi applicable
A. Le rattachement à la lex rei sitae
1. Le mécanisme de la Convention de Rome
2. L’intervention des lois de police
B. Les mérites de la lex rei sitae
1. La commodité du procédé de localisation et sa conformité à la nature du droit réel
2. Une convergence d’intérêts en faveur des parties, des tiers et de l’Etat
II. Le domaine d’application
A. Les droits réels immobiliers et droits d’utilisation d’un immeuble
1. Les droits réels immobiliers
2. Exemples de contrats portant sur des immeubles
B. Les domaines susceptibles de relever d’une autre catégorie
1. Les successions immobilières internationales
2. L’immeuble et la protection des consommateurs

Bibliographie :
 Ouvrages généraux
 AUDIT Bernard, Droit international privé, 4ème édition, Economica, 2006.
 BATTIFOL H, LAGARDE P, Droit international privé, Tome 1, 8ème édition, LGDJ, 1993.
 MAYER P, HEUZE V, Droit international privé, 8ème édition, Montchrétien, 2004.
 LOUSSOUARN Yvon, BOUREL Pierre, Droit international privé, 5ème édition, Dalloz, 1996.
 VIGNAL Thierry, Droit international privé, Armand Collin, 2005.
 Ouvrages spécialisés
 ANCEL B, LEQUETTE Y, Les grands arrêts de la jurisprudence française de droit international privé, 5ème édition, Dalloz 2006.
 HEUZE Vincent, La réglementation française des contrats internationaux : Etude critique de la méthode, GLN Joly, 1990.
 LECLERC F, La protection de la partie faible dans les contrats internationaux (Etude de conflits de lois), Bruylant Bruxelles, 1995.
 Travaux du Comité français de droit international privé de 1995 à 1998, Droit international privé, Pedone, 2000.

 Code et textes internationaux
 Code civil, Dalloz, 2006
 Convention de Rome du 19 juin 1980 sur la loi applicable aux obligations contractuelles, entrée en vigueur le 1er avril 1991
 Directive Timeshare 94/47/CE relative à l’utilisation à temps partiel des biens immobiliers

 Article
 LAGARDE P, Remarques sur la proposition de règlement de la Commission européenne sur la loi applicable aux obligations contractuelles (Rome I), Revue critique DIP, 95 (2), avril-juin 2006



L’histoire des conflits des lois a montré l’importance d’une tradition territorialiste, dont le principe était la soumission à la loi locale de la plupart des relations juridiques se rattachant au territoire. Cela concernait en premier lieu la propriété des immeubles, objet principal des conflits de lois à travers les questions matrimoniales, successorales ou de tutelle mais aussi en matière de la conclusion des contrats ou la survenance des délits.
L’influence du territorialisme en tant que principe général demeure particulièrement présente dans les pays de la common law. En Europe continentale, elle a considérablement reculer au 19ème siècle avec l’émergence de la doctrine personnaliste. Aujourd’hui, s’il ne s’applique plus qu’à un nombre restreint de matières, il est incontestable en droit des biens. Les droits réels, principaux et accessoires, sont universellement soumis, en principe, à la loi du lieu de situation des biens.
En effet, un grand nombre de relations juridiques s’articulent autour des biens. La force d’attraction du bien est telle que le langage confond le droit de propriété avec la chose dont il est l’objet : on parle de sa « maison » et non de son droit de propriété sur elle. Cependant, des raisons manifestes commandent de faire de ces relations une catégorie de rattachement pour les conflits de lois. Alors, si le principe mis en œuvre est celui de la « localisation » des rapports de droit, le fait que les biens qui sont l’objet de ces rapports occupent une place dans l’espace offre une localisation matérielle évidente. Cette localisation matérielle coïncide avec la localisation juridique.
Cette considération ne vaut avec pleine force que pour les immeubles en raison de leur fixité. C’est en considération d’eux seuls que s’est formée la catégorie qui est soumise à la loi du lieu de leur situation. La transformation ultérieure des conditions sociales n’a pas affecté les avantages du lien établi entre les immeubles et la loi locale. La commodité du rattachement est telle qu’elle incite même à étendre la catégorie, en soumettent à la loi réelle diverses questions périphériques, de sorte que les discussions portent plutôt sur les limites de la catégorie et non sur le rattachement de celle-ci.
A l’heure actuelle, l’immeuble fait l’objet de plusieurs contrats dont certains présentent un caractère international. Etant donné que plusieurs lois sont en jeu (loi d’autonomie, loi de police et loi de situation de l’immeuble), il apparaît légitime de soulever certaines questions : quelle est la loi applicable aux contrats portant sur les immeubles ? Quel est le domaine d’application de cette loi ?
Pour répondre à ces questions, la détermination de la loi applicable sera étudiée dans une première partie (I). Ensuite, on parlera dans une seconde partie du domaine d’application de cette loi (II).
I. La détermination de la loi applicable
Le droit positif français se prononce en faveur de la soumission du statut réel à la lex rei sitae. La règle s’applique indistinctement au statut des immeubles ainsi qu’à celui des meubles.
A. Le rattachement à la lex rei sitae
1. Le mécanisme de la Convention de Rome
Les contrats sont en principe soumis par le fond à la loi choisie par les parties et, à défaut, à la loi à laquelle ils se rattachent de la manière la plus étroite. Ainsi, si les parties désignent expressément une loi, il s’agira normalement de celle du lieu de situation de l’immeuble. Et, en l’absence de désignation de leur part, le principe subsidiaire conduit normalement à déclarer le contrat soumis à la loi du lieu de situation de l’immeuble.
L’article 4§3 de la Convention de Rome prévoit cette exception. Ainsi, ce texte dispose que c’est la lex rei sitae qui est présumée présenter les liens les plus étroits en ce qui concerne les contrats ayant pour objet un droit réel immobilier ou un droit d’utilisation d’un immeuble. C’est une manifestation de la force d’attraction du lieu de situation de l’immeuble.
En dehors des contrats qui ont pour objet un droit réel (vente, constitution d’usufruit, de servitude etc.), seuls sont visés, par la notion d’utilisation de l’immeuble, les contrats de bail et de prêt. Le contrat de construction immobilière est donc soumis , quant à lui, à la loi de l’établissement principal du constructeur, et non à celle du pays de l’immeuble.
2. L’intervention de la loi de police
Il s’agit d’une loi dont l’application est jugée particulièrement importante par un Etat donné pour des raisons politiques, économiques, sociales ou autres. Comme une règle unilatérale, la loi de police détermine son champ d’application sans se soucier de l’éventuelle application d’une autre loi. Cependant, cela ne signifie pas que toute règle unilatérale est une loi de police. Il faut un élément supplémentaire : la loi de police doit se rapprocher d’une réglementation directe du rapport international. Elle s’applique sur le fond de façon prioritaire quelle que soit la loi applicable à ce rapport. En général, il s’agit d’un critère territorilal tel le cas de l’article 3 alinéa 2 du Code civil.
En effet, si l’ancien droit soumettait déjà les immeubles à la loi de situation, le Code civil ne fait que perpétuer la tradition lorsqu’il dispose dans son article 3 alinéa 2 que « les immeubles, même ceux possédés par les étrangers sont régis par la loi française ». Ainsi, la compétence de la lex rei sitae trouve un support législatif dans les textes même du Code civil. Certes, l’article 3 alinéa 2 édicte une règle unilatérale, mais la jurisprudence n’a pas hésiter à la bilatéraliser et à tirer les conséquences qui s’imposaient : l’immeuble situé en France relève de la loi française et l’immeuble situé à l’étranger relève de la loi étrangère du pays de situation. Cependant, la jurisprudence a eu peu d’occasion d’affirmer que les immeubles étrangers sont soumis à la loi de leur situation, parce que les tribunaux français sont incompétents, même entre parties françaises, sur les actions réelles concernant un immeuble sis à l’étranger.
Si les parties ont choisi une loi autre que la loi de situation de l’immeuble qui doit s’imposer comme loi de police, ce choix pourra être écarté pour manque de lien étroit. D’ailleurs l’article 7 de la Convention de Rome ne laisse place à aucune ambiguïté sur ce point. Le juge est tenu d’appliquer sa loi de police. Celle-ci interviendra donc à l’encontre de la loi contractuelle dès lors que celle-ci ne coïncide pas avec la loi de situation de l’immeuble.

B. Les mérites de la lex rei sitae
Trois arguments majeurs militent en faveur de la compétence de la lex rei sitae : la commodité du procédé de localisation, sa conformité à la nature de droit réel et une convergence d’intérêt en faveur des parties, des tiers et de l’Etat. Il convient donc d’exposer ces arguments dont la valeur est indéniable.
1. La commodité du procédé de localisation et sa conformité à la nature du droit réel
Il est généralement admis que, des différents procédés de localisation existants, la localisation la meilleure est celle fondée sur l’objet matériel du rapport du droit. Elle a en effet l’avantage pratique décisif de la plus grande commodité. Ce mérite apparaît dans toute son étendue lorsque l’on envisage le statut des immeubles. Lorsqu’on s’interroge sur la loi régissant le droit de propriété portant sur un immeuble, la loi la plus facile à découvrir reste celle de la situation de l’immeuble.
Par ailleurs, l’application au statut réel de ce procédé de localisation s’impose d’autant plus qu’il a l’avantage de correspondre à la nature profonde du droit réel. Si le droit réel est défini comme un droit exercé par une personne sur une chose, une telle définition souligne l’importance de la chose au sein du droit réel….
2. Une convergence d’intérêts en faveur des parties, des tiers et de l’Etat
La soumission du statut réel à la lex rei sitae donne satisfaction tout à la fois aux intérêts des parties, des tiers et de l’Etat.
L’intérêt des particuliers est satisfait par l’application aux immeubles de la loi de leur situation et d’elle seul, car il y va de la sécurité des transactions qu’ils passent. Une personne qui se propose de devenir propriétaire d’un immeuble, ou d’acquérir tout autre droit réel, veut connaître avec certitude les droits qui pourront lui être opposés par les tiers et dans quelles conditions. Ainsi, elle doit pouvoir se fonder entièrement sur le système local de publicité foncière. Cette sécurité est assurée par la désignation de la loi qui résulte du fait matériel indiscutable de la situation de l’immeuble.
Par ailleurs, pour des raisons de souveraineté et d’homogénéité d’application de leur loi, l’intérêt des Etats est que celle-ci s’applique exclusivement aux immeubles situés sur leur territoire. L’autorité publique est donc soucieuse d’une application sans faille des lois visant les immeubles à tous ceux situés sur le territoire. Il est donc difficilement concevable qu’un immeuble échappe à la lex rei sitae sous prétexte que la relation dont il est l’objet serait soumise à une loi étrangère. Tout problème de détermination de la loi applicable et d’application des lois étrangères se trouve ainsi pratiquement éliminé. La propriété est alors protégée par le droit positif.
En ce qui concerne les tiers, leur intérêt commande aussi l’application de la lex rei sitae. En effet, l’une des caractéristiques essentielles du droit réel est son opposabilité erga omnes. Ainsi, étant intéressés au premier chef par l’existence d’un droit réel, les tiers doivent pouvoir se renseigner le plus facilement possible, ils ne doivent pas être leurrés. En droit interne, le souci de conjurer un tel risque explique l’importance accordée à la théorie de l’apparance au sein du droit des biens. Dans la même perspective, en droit international privé, la préoccupation d’éviter que les tiers soient induits en erreur commande l’application de la lex rei sitae, car c’est elle qui confère le maximum de sécurité. D’ailleurs, dans certains domaines du statut réel immobilier, l’application de la lex rei sitae s’impose de façon irrésistible. C’est ainsi que tous les pays organisent la publicité des transferts de droits réels immobiliers (par exemple en France la publicité foncière ou l’inscription hypothécaire de certains droits réels accessoires). Il est inconcevable que de telles mesures relèvent d’une loi autre que celle du pays de situation de l’immeuble.
En somme, on constate, en la matière, une rare convergence d’intérêts en faveur du rattachement à la lex rei sitae, lequel est pour cette raison universellement consacré. Il n y a donc pas lieu d’invoquer la notion de loi de police pour justifier de manière générale l’application de cette loi aux immeubles.
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