Master 2 D.R.E.I. Cergy-Pontoise

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 Les contrats portant sur les immeubles 2ème partie

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Mohamed Lamine
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MessageSujet: Les contrats portant sur les immeubles 2ème partie   Les contrats portant sur les immeubles 2ème partie EmptyLun 8 Jan - 16:05

II. Les domaines d’application de la loi
A. Les droits réels immobiliers et droits d’utilisation d’un immeuble
1. Les droits réels immobiliers
Entrent nécessairement dans le statut réel les droits dont un immeuble peut être l’objet et les prérogatives que ces droits confèrent. Cela résulte de la caractéristique du droit réel que constitue son opposabilité à tous.
Ainsi, la question est de savoir si la lex rei sitae doit gouverner, outre le contenu des droits réels, la création et la transmission de ces droits, notamment par contrat et par succession. C’est ici que la tradition statutaire française tend à concevoir le statut réel, au moins immobilier, de manière extensive. On trouve dans nos anciens auteurs, notamment d’Argenté, la loi de l’immeuble appliquée à toute question relative à un immeuble : capacité pour contracter à son sujet, forme et fond du contrat, statut de l’immeuble dans l’association conjugale, dévolution successorale.
Si les Anglo-saxons ont conservé une certaine fidélité à cette tradition, le droit positif français n’a pas consacré cet envahissement. Il soumet seulement à la loi de la situation les modes d’acquisition des droits réels qui leur sont propres tels que l’occupation, la possession, la publicité foncière, la tradition par opposition aux modes communs aux droits réels et aux droits de créance, tels les contrats ou les successions.
Mais, la capacité reste régie par la loi personnelle même quand il s’agit d’un immeuble, la forme des actes par la loi du lieu de leur passation et le fond des contrats par la loi d’autonomie en principe. Ces résultats étaient admis dès le 16ème siècle et malgré les hésitations ultérieures qu’ils ont pu soulevées, ils ne sont plus contestés aujourd’hui.
Aussi, le régime matrimonial échappe au statut réel même pour les immeubles. C’est une innovation de Dumoulin et les discussions postérieures n’ont abouti qu’à fortifier en France la solution du droit positif.
En somme, si on opère une synthèse, il y a lieu de constater que le statut réel, au delà du régime des droits réels et de leurs modes d’acquisition propres, n’a guère été étendu qu’en matière de succession immobilières et en matière de contrats immobiliers.

2. Exemples de contrats portant sur des immeubles
Trois types de contrats distincts ont été portés à la connaissance des tribunaux français : la vente immobilière, le bail immobilier et le contrat d’entreprise ayant pour objet la construction d’un immeuble.
a) La vente immobilière
Plusieurs décisions ont été publiées en la matière. La compétence de la loi de situation de l’immeuble a été retenue, soit comme conséquence d’une localisation objective du contrat , soit par application d’une règle de conflit spéciale , soit par déduction de la volonté tacite des parties , soit à titre de loi choisie ou de loi de police .
Ces deux dernières hypothèses sont d’ailleurs très instructifs car si la loi alléguée coïncide avec la lex rei sitae elle sera appliquée. A défaut, elle sera écartée.
Cependant, il serait plus logique de reconnaître la compétence exclusive de la loi réelle plutôt que de laisser se perpétuer un système, formé de principe d’autonomie, de localisation et de loi de police, qui pourrait engendrer une insécurité juridique.
b) Le bail immobilier
L’examen du droit positif relatif aux baux immobiliers rend délicate l’affirmation d’une solution fermement arrêtée. Dès lors, dans la jurisprudence intervenue en la matière, on peut retenir trois décisions.
Seule l’une d’entre elles, l’arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 1977, a retenu l’application de la lex rei sitae à titre de loi de police.
Le second arrêt, rendue le 10 juin 1967 par la Cour d’appel de Paris, a expressément édicté une règle de conflit bilatérale désignant la lex situs, mais n’a reconnu celle-ci qu’un domaine limité. Cet arrêt a posé pour principe la compétence de « la loi de la situation du bien lorsqu’il s’agit de déterminer le prix du loyer et d’appliquer par suite l’une des règles d’ordre public régissant cette matière spéciale dite des loyers ».
Cependant, la cour de Paris est néanmoins parvenue à isoler une question précise, qu’elle a pu estimer soumise à la loi d’autonomie : la détermination du lieu où le paiement doit intervenir. S’agissant d’un contrat de bail conclu entre deux français, résidant l’un et l’autre en France, et portant sur un immeuble situé en Algérie, elle a décidé que la loi française était compétente pour fixer lieu. En l'espèce, le choix de la loi française relevait de la simple autonomie matérielle.
Dès lors qu’il était constaté que les paiements étaient précédemment intervenus en France, il suffisait d’en déduire pour la solution du litige, que les parties s’étaient matériellement accordées sur cette modalité d’exécution de l’obligation.
Le troisième arrêt est celui de de la Cour de cassation du 22 avril 1976. Dans cette affaire, un bailleur résident en Suisse avait, suivant une convention conclu dans ce pays, donné en location des pâturages situés en France à un preneur, également domicilié en Suisse. Le contrat ayant seulement prévu que le loyer s’élèverait à la somme annuelle de 5500 francs, le litige portait sur la question de savoir si la monnaie ainsi stipulée était le franc français ou le franc suisse.
A la lecture de l’arrêt, on ignore si cette question a été examinée en termes de droit international privé. La cour d’appel ayant décidé que la monnaie de compte à laquelle les parties s’étaient référées était le franc suisse, le pourvoi lui reprochait d’avoir ignoré que le contrat, portant sur un immeuble, devait être « localisé au lieu de son exécution ». Or, pour écarter ce moyen, la Cour de cassation n’a développé aucun motif relatif à la loi du contrat. Elle s’est bornée à rappeler les énonciations de l’arrêt attaqué : « la convention avait été conclu en Suisse, entre des contractants résidant l’un et l’autre dans ce pays ; c’est par une appréciation souveraine que la cour d’appel en a déduit qu’ils avaient entendu se référer, pour les paiements à la monnaie suisse ».
Cette précision des paiements suffit à rendre inutile la question de savoir si les juges ont entendu directement rechercher la volonté des parties relativement au contenu même de leur obligation, ce qui constitue d’ailleurs l’interprétation la plus vraisemblable, ou s’ils ont eu le sentiment de passer par le détour du droit applicable par le principe d’autonomie. Car de toute façon, la loi française de situation ne faisait pas obstacle à ce que les parties convinssent d’une monnaie de compte différente du franc français. Que le contrat ait été régi par cette loi n’aurait donc nullement dispensé les juges du fond de rechercher à quelle monnaie elles avaient entendu se référer en se bornant à fixer un loyer en franc. Loin d’être la loi du contrat, la loi suisse choisie ne serait alors que l’instrument de la définition par les parties de l’unité de compte : plutôt que de stipuler 5000 F suisse, elles auraient énoncé 5000 FF tels que définis par la loi suisse. Cette loi serait purement contractualisée.
En somme, le contenu même des décisions rendues en matière de baux immobiliers oblige à ne pas conclure à la ferme soumission de ceux-ci à la lex rei sitae en droit positif.
c) Les contrats d’entreprise immobilière
S’interroger sur le rattachement qui serait le plus approprié aux contrats d’entreprise immobilière conduit à reconnaître de sérieuses difficultés à départager les mérites respectifs de la localisation de droit commun au lieu de résidence du débiteur de la prestation caractéristique, sous réserve qu’il n’ait pas pris l’initiative du contrat, et de la localisation, spéciale aux accords portant sur des immeubles, au lieu de situation de ceux-ci.
La jurisprudence ne semble pas éprouver cette hésitation car, si elle n’a rendu que quelques décisions en la matière dont la plupart a fait application de ce dernier critère. Mais, il existe une décision qui n’a fait échec qu’en apparence à la compétence de la lex rei sitae : la Cour de cassation a en effet refuser de censurer l’arrêt d’une cour d’appel qui avait déduit l’incompétence d’une loi, saoudienne, de l’Etat sur le territoire duquel la construction d’une route avait été réalisée, de la circonstance qu’elle « n’était pas appropriée à l’économie de la convention » (Cass Civ 29 octobre 1974).
Par ailleurs, les contrats de construction immobilière ne sont pas englobés par l’article 4§3. Cette solution se justifie assez mal car il n y a pas de raisons valables qui puissent justifier ce particularisme. Elle est contraire à la jurisprudence antérieure. La loi applicable serait donc celle de l’établissement principal du constructeur.

B. Les domaines susceptibles de relever d’une autre catégorie
La matière des successions présente des liens avec différentes catégories de rattachement : le statut de la famille, celui des biens et celui des actes juridiques en raison de la possibilité laissée à l’individu de régler la transmission de ses biens par exemple.Aussi, la protection des consommateurs mérite d'être évoquée car ceux-ci peuvent conclure des contrtas portant sur des immeubles.

1. Les successions immobilières internationales
L’immeuble peut faire l’objet d’une succession ab intestat ou contractuelle. Cette dernière, trouvant leur source dans un acte de volonté, on aurait pu imaginer que cette volonté porte aussi sur la désignation de la loi applicable. Or, tel n’est pas le cas dans la mesure où la succession contractuelle ou testamentaire est soumise, comme la succession ab intestat, à la lex rei sitae pour les immeubles.
Le droit français soumet les successions au statut réel par souci de l’autorité de la loi territoriale. Cette solution qui remonte du moyen âge a été conservé, avec cependant une dualité de règles pour les meubles et pour les immeubles. Ainsi, en soumettant les immeubles situés en France à la loi française, les rédacteurs du Code civil entendaient maintenir la succession immobilière dans le statut réel en dépit de la transformation du contexte politique. C’est en ce sens que la Cour de cassation, dans l’arrêt Stewart du 14 mars 1837, va se prononcer en soumettant à la loi française la succession à des immeuble situés en France. La règle est constante et son caractère bilatérale n’est pas contesté bien qu’elle ait rarement l’occasion d’être appliquée sous cette forme en raison de l’incompétence des tribunaux français pour connaître des actions concernant la succession à un immeuble situé à l’étranger.
Cette solution a pour conséquence le morcellement de la succession dans l’hypothèse où un défunt peut avoir des immeubles dans plusieurs pays, ce qui porte atteinte au caractère d’universalité du patrimoine. Par exemple, dans le cas d’une succession testamentaire avec jeu de la réserve successorale, si une personne possédant un immeuble en France et en Angleterre, d’égale valeur, les lègue respectivement à l’un et à l’autre de ses deux enfants, le second pourra réclamer sur l’immeuble français sa part de réserve tandis que le premier ne pourra rien revendiquer sur l’immeuble français. Ce morcellement porte également atteinte à un règlement du passif. La Cour de cassation a introduit un correctif à ce système en faisant jouer un renvoi de la lex rei sitae à la loi française dans un arrêt Ballestrero de la première chambre civile du 21 mars 2000. Ce renvoi présente d’ailleurs un grand intérêt car elle a vocation à réaliser l’unité de la loi applicable évitant ainsi les inconvénients du morcellement.
En outre, la Convention de la Haye du 1er août 1989 sur la loi applicable aux successions à cause de mort, non encore entrée en vigueur en France, a tenté de dépasser ce dualisme (meuble/immeuble) en prévoyant l’application d’une loi unique : la dernière résidence habituelle du défunt, et à défaut sa loi nationale. Meubles et immeubles seraient donc soumis à une même loi, ce qui, par ailleurs ferait disparaître les inconvénients du morcellement.
En ce qui concerne les libéralités soumises à la Convention de Rome, celles-ci relèveront des règles de conflit ordinaires de ladite Convention. Sur le fond, l’application de la loi choisie par les parties ne devrait donc pas susciter de difficultés. A défaut de choix, il sera possible d’appliquer la règle de l’article 4 : dans une donation, la prestation caractéristique étant celle du donateur, la loi de résidence de ce dernier s’appliquera. Cependant, cette règle sera écartée si la donation porte sur un immeuble car la loi de situation de ce dernier l’emportera en vertu de l’article 4 de la Convention.

2. L’immeuble et la protection du consommateur
L’immeuble peut faire l’objet d’un contrat conclu par une partie faible. C’est le cas des contrats internationaux de construction d’immeuble. La question est alors de savoir si ces contrats rentrent dans le champ de l’article 5 de la Convention de Rome.
A première vue l’article 5 ne vise que les « contrats ayant pour objet la fourniture d’objets mobiliers corporels ou de services au consommateur ». Ainsi, même si certains auteurs notamment GIULIANO et LAGARDE n’excluent pas expressément les contrats du secteur de le construction de l’article 5, ils se réfèrent néanmoins, à plusieurs reprises, à propos de la définition du contrat conclu par un consommateur au « destinataire de l’objet mobilier corporel, du service ou du crédit ». Ils écartent ainsi implicitement les objets de nature immobilière contrairement à la thèse du magistrat REMERY .
D’autre part, la question de l’utilisation à temps partiel d’un immeuble par un consommateur se pose également. Ce genre de contrat réglementé par la Directive Timeshare 94/47/CE. En effet, le terme Timeshare désigne le droit de passer une période donnée (c’est-à-dire une ou plusieurs semaines) dans une propriété de vacance pendant une période de l’année, déterminée ou déterminable, pendant trois ans ou plus. Cette directive a été transposée par tous les Etats membres, notamment la France. Elle protège les consommateurs en stipulant que :
 Les courtiers doivent fournir aux éventuels acquéreurs certaines informations précontractuelles décrivant la propriété
 Le contrat contient un niveau maximum d’informations
 La brochure et le contrat doivent être rédigés dans la langue de l’Etat membre dont l’acquéreur est ressortissant
 Les acquéreurs ont un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du contrat
 Aucun acompte ne peut être exigé de l’acquéreur avant la fin du délai de rétractation
Compte tenu de l’harmonisation minimale de la directive, plusieurs Etats membres ont adopté des dispositions nationales qui dépassent le niveau de protection des consommateurs prévu par la Directive.
Ce type de contrat est régi donc par les législations nationales d’une manière impérative comme le prévoit la Directive. Cela ne rentre pas en conflit avec la Convention de Rome qui dans son article 20 donne priorité au droit communautaire.
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